开店选址第一节:商圈划定以及商圈类型分析 | 干货分享

开店选址最重要是什么?

地段、地段、还是地段!

 

 

     开设店铺,首先遇到的问题就是选择合适的开店地段

 

     可以说,任何开店者都期望找到一个理想中的“黄金地段”,开店不同于办厂开公司,以零售为主的经营模式决定了店面的选择至关重要,它往往直接决定着店铺的成败。

 

 

 商圈调查    商圈评估   店铺签约 

 

开店选址的三大主要部分

 

那第一部分

商圈调查

又是指的是什么呢?

 

第一部分

商圈调查

     所谓商圈,指以店铺坐落点为圆心,向外延伸一定距离,以此距离为半径构成的一个圆形消费圈,即吸引消费者前来购物或接受服务的有效范围。如徒步区的便利店可能是方圆300米,乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素),视具体状况而定。

     商圈大小与店铺的经营规划、经营范围、所处地段、城市、商品信誉、交通条件等有密切关系,反映着店铺的经营辐射能力。商圈范围是店铺确定服务对象分布、商品构成、促销方法和宣传范围的主要依据。因此在选择商圈时一定要慎而又慎。

 

 

 
1、商圈类型分析

 

     商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时,应充分考虑店铺的定位、所吸引的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。


一般而言,商圈形态可分为以下几种:

 

 

a.商业区

商业行为集中的地区,其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。

 

b.住宅区

该区住户数量至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定,讲究便利性、亲切感,家庭式消费购买率较高。

 

c.文教区

文教区附近一般有一所或多所学校,其中以私立学校和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多,消费金额普遍不高,但休闲食品、文教用品购买率高。

 

d.办公区

该区指办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一两千人,尤其其中的上班族外食比例非常高。其消费习性为便利性、外食人口多、消费水平较高等。

 

e.工业区

工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族,消费水平较低,但消费总量较大。

 

f.混合区

混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色,一个商圈内往往含有多种商圈类型,属多元化的消费习性。

 

 

 
2、商圈范围划定

 

     商圈的描绘受各种因素的制约,其形态往往呈不规则形状,但按市场营销学的观点来说,商圈结构可分为三层,并且可以用3个大小不等的同心圆来表示:

 

a.主商圈:单店业绩的主要来源,占单店总业绩的55~70%,拥有较多忠诚率最高的顾客群;

 

b.次商圈:占单店总业绩的15~25%,相对而言,老顾客来访率较低;

 

c.辅助商圈:占单店总业绩的5%,处于商圈的最外围,游离客人多。

 

     商圈范围的划定因行业类别的不同而不同,一般以便利店来说,主商圈大多为50米,次商圈为50~150米,辅助商圈为150~250米。

 

     但如果是以选购品或者娱乐行业(影院、KTV、电玩城)为主的专门店或大型店,则其商圈范围的估算可用车程来计算。

 

商圈基本上没有形状,但为了方便计划,一般事前规划可用圆形来为商圈推算。

 

例如有以下各情况限制,可为商圈之范围划分点

 

a.商圈半径以500米为限;

 

b.马路分界:凡超过40米宽的道路,四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈;

 

c.铁路、平交道阻隔:人们因铁路、平交道的阻隔,交通受阻而划分成两个不同商圈;

 

d.高架桥、地下隧道阻隔:因高架桥、地下隧道阻隔,使人潮流动不便划分成不同商圈;

 

e.安全岛阻隔:因安全岛阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;

 

f.大水沟:因大水沟阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;

 

g.单行道:因单行道阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;

 

h.人潮走向:人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向,使该区形成一个独立商圈。

 

 

 

案例分析

腾讯视频好时光广州天河店
  商圈划定以及商圈类型分析  

 

地址:广州市天河区天河路502号

项目面积:1955㎡

项目属性:集同步电影、点播电影、KTV、主机游戏、网咖、手游、周边商城、电子竞技、餐饮美食于一体的超大型娱乐综合体

 

超大2000㎡娱乐街区来啦!逛一圈玩一年,怎么开心怎么来!
 

 
 
1.商圈类型分析
 

     东西两向300m分别是地铁岗顶以及石牌桥站,两向250m分别是BRT岗顶以及石牌桥站,位于天河区中心、主要交通枢纽,属于成型多年的商业集聚区,客流量大,日客流最一般在30万人次及以上,辐射范围超广域型,区域外、市外、海外客流占50%以上。
 
     业态、业种齐全,结构配置合理,市场细分度深,消费选择余地大。周边有大型百货店、都市型购物中心、专业店、专卖店和餐饮娱乐等,功能完备,形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、服务、商务和金融的有机集聚,同时周边住宅区,学校,医院等商圈,为住商混合、住教混合、工商混合等一体的多元化的消费混合商圈。

 

 
 
2.商圈范围划定
主商圈划分:门店主要针对消费人群,可开发潜在顾客数量距大,消费能力高,预估后期占门店总业绩在50%~70%,顾客重复消费率较高,东西向到地铁石牌桥站和岗顶站主要交通枢纽为止,南向至天河中学,北向天河东路小区、嘉宝华庭等数个住宅区。
 

 

次商圈划分:占门店总业绩的30~40%,相对而言,顾客重复消费率较低,东西向至地铁体育中心站和华师站主要交通枢纽,南北向覆盖多个小区楼盘。

 

 

辅助商圈划分:辐射整个天河区,占门店总业绩的20%~30%,处于天河区的最外围,邻区竞品行业消费较为便捷,竞争力相对较强。

 

 

---未完待续---
商圈评估:评估内容以及评估方法

 

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